꼬마빌딩이 수용당할 경우 어떤 세금을 내야 하나요? [한경부동산밸류업센터]

수도권, 울산, 부산 등 전국적으로 산업단지 조성, 택지 개발, 도로 공사 등이 진행되면서 기존 토지 소유자들에게 토지 보상이 발생하고 있다. 보유하고 있던 꼬마빌딩의 해당 지역이 산업단지로 지정돼 수용당하는 경우 어떤 세금 문제가 발생하는지 알아보도록 하자.



1. 부가가치세
꼬마빌딩을 수용당하면 건물분 양도가액의 10%는 부가가치세로 내야 한다. 다만 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따라 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 부가가치세 과세 대상으로 보지 않는다.

2. 종합소득세
건물을 수용당하면 해당 건물에서 사업을 하는 사업자는 휴업 또는 폐업해야 한다. 또한 공공사업 시행과 관련하여 국가 등으로부터 사업장의 수용에 따른 손실 등에 대한 대가로 지급받는 영업보상금, 「토지보상법」에 따라 사업장을 이전함으로써 지급받는 이전보상금 등은 사업소득에 해당하여 보상금을 받은 사업자는 휴·폐업 전까지 발생한 소득을 포함하여 다음 해 5월에 종합소득세를 내야 한다. 다만 사업장시설 이전보상금 중 이전이 불가능한 시설에 들어간 대체 취득보상금은 사업소득에 포함되지 않아 종합소득세를 내지 않는다.

3. 양도소득세
국가로부터 보상금을 받고 꼬마빌딩을 수용당한 경우에는 양도소득세 과세대상에 해당한다. 따라서 보상금수령일(공탁일), 소유권이전등기일, 수용개시일 중 빠른 날이 속한 달로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 자진 신고해야 하며 차익에 따라 6%~45% 세금을 내야한다. 참고로 납부할 세금이 1천만원을 초과할 경우 2개월 내에 분납이 가능하다. 만일 기한내에 자진신고 하지 않을 경우 무신고가산세 20%와 납부지연가산세(1일 22/100,000)가 발생한다.

양도소득세 신고 시에는 아래의 사항을 주의해야 한다.

(1) 감가상각비 및 자본적 지출액
꼬마빌딩을 사업용으로 활용하였다면 소유자는 대부분 재무상태표와 손익계산서 등의 장부 작성을 하고 있을 것이다. 매년 취득가액의 일정금액을 감가상각비로 장부 작성을 하면 사업소득에 해당 금액이 비용으로 반영돼 종합소득세를 절세 할 수 있다. 다만 양도소득세 계산 시 취득가액에서 누적된 감가상각비를 차감하지 않는다면 조세형평에 위배되어 양도소득세를 과소신고 한 것으로 보므로 신고 시 주의해야 한다.
또한 자본적 지출액(엘리베이터 설치, 피난시설 설치 등)을 장부에 자산으로 등록한 경우에도 마찬가지로 감가상각비로 장부 작성했다면 위와 같이 양도소득세 계산 시 주의해야 한다.

(2) 세액감면
보상금을 현금으로 받을 경우 10%, 채권으로 받을 경우 15%(30%,40%) 세액감면 받을 수 있다. 세액 감면은 1년 내 1억원, 5년 내 2억원을 한도로 받을 수 있지만 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

수용은 흔히 발생하진 않지만 거액의 보상금을 수령하게 되므로 세금 문제를 소홀히 할 경우 불이익이 클 수 있다. 따라서 보상금 수령 전에 전문가의 상담을 받아 보길 바란다.

조소영 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원

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